多地加強預(yù)售款監(jiān)管 政府可直接劃轉(zhuǎn)給施工方
商品房預(yù)售制在過往20年內(nèi)對中國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段的資金需求，同時也對國民居住水平的提升起到了有力的促進作用。不可否認的是，預(yù)售制度背后所潛藏的風險也確實存在。據(jù)新華社報道，去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風險。這種情況下，是否有必要取消商品房預(yù)售制度再次被推到前臺。
商品房預(yù)售資金是房企自身造血的重要來源，也是我國商品房預(yù)售制的重要補充。其主要目的是地方政府對居民預(yù)付房款專款專用、防止房企挪為他用，而造成施工項目“爛尾”。
根據(jù)某研究院統(tǒng)計，近兩年是預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策發(fā)布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國主要城市共發(fā)布相關(guān)政策65次（不包含應(yīng)對疫情暫時紓困的政策），其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均約12次。
多地加強預(yù)售資金監(jiān)管保證資金優(yōu)先用于工程建設(shè)
據(jù)不完全統(tǒng)計，僅8月份以來，已有包括連云港、三明市、天津、秦皇島、鎮(zhèn)江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、成都、北京等超10城陸續(xù)出臺相關(guān)文件，重點加強對新建商品房預(yù)售行為的監(jiān)管，維護市場交易平穩(wěn)健康。
以北京為例，為進一步加強北京商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，北京市住建委就《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（2021年修訂版）于11月4日向社會征求意見。上述《管理辦法》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節(jié)點的用款額度。完成首次登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5％。同時，新增政府接管賬戶和資金實施封閉管理的制度。如開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項目出現(xiàn)經(jīng)營困難問題，屬地住建房管部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。根據(jù)《管理辦法》，北京市住建委和北京銀保監(jiān)局還將進行穿透審查。比如，穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。
在北京之前，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室于11月3日發(fā)布了《關(guān)于進一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項的通知》。《通知》提到，預(yù)售商品房項目出現(xiàn)重大經(jīng)營性風險、可能引發(fā)重大矛盾糾紛的，經(jīng)屬地監(jiān)管部門核實并報請區(qū)（市）縣人民政府（管委會）集體研究同意后，將該項目納入?yún)^(qū)（市）縣重點監(jiān)管，預(yù)售款按照規(guī)定流程進行例外支取。各區(qū)（市）縣人民政府（管委會）可根據(jù)風險防控需要，指定單位另設(shè)監(jiān)管專戶（原則上監(jiān)管銀行不變），確定監(jiān)管部門嚴格監(jiān)督預(yù)售款收存、支取，對每筆資金審核用途后，直接劃轉(zhuǎn)至施工、材料等收款單位銀行賬戶。
業(yè)內(nèi)人士認為，“近來房企債務(wù)問題增大，出現(xiàn)了暴雷等情況。通過落實封閉管理的模式，能夠確保預(yù)售資金對接經(jīng)營困難的項目，更好確保工程項目的建設(shè)。成都政策中提到的預(yù)售房現(xiàn)重大經(jīng)營風險，政府可直接劃轉(zhuǎn)監(jiān)管預(yù)售款給施工單位等政策，也可有效規(guī)避房企經(jīng)營困境。”
所謂商品房預(yù)售資金，是指開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定支付給開發(fā)商的購房款（包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款）。預(yù)售資金監(jiān)管實行全額監(jiān)管和重點監(jiān)管相結(jié)合的方式，重點監(jiān)管資金為預(yù)售項目達到竣工備案條件所需的工程建設(shè)費用。
某研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，大力度地進行預(yù)售資金監(jiān)管使得相關(guān)糾紛明顯下降，2021年前三季度商品房預(yù)售合同的民事糾紛共計2859余起，自2019年呈逐年下降走勢，且今年預(yù)售合同糾紛數(shù)量同比下降六成，與去年同期相較下降幅度擴大五成。
從各地發(fā)布的預(yù)售資金監(jiān)管政策來看，預(yù)售資金“節(jié)點管理”監(jiān)管更加細化，部分城市取消了差別化資金監(jiān)管，全部采用最高監(jiān)管比例，充分保障交房質(zhì)量。
預(yù)售證發(fā)放標準趨嚴
據(jù)某地產(chǎn)行業(yè)研究機構(gòu)不完全統(tǒng)計，北京、深圳、成都、合肥、武漢、重慶、長沙、無錫、溫州等多地從重點監(jiān)管資金、首付款監(jiān)管、監(jiān)管資金留存、重點監(jiān)管資金使用等角度設(shè)定最低標準，并補充違規(guī)政策等調(diào)控，2020年多地出臺重點監(jiān)管資金使用的“節(jié)點管理”，今年重慶還取消了對信用資質(zhì)不同的開發(fā)商實行差別化資金監(jiān)管額度，全部采用最高比例進行監(jiān)管，充分保障交房質(zhì)量。與此同時，預(yù)售證發(fā)放標準也不斷趨嚴。某研究院數(shù)據(jù)顯示，近十年來，北京、上海、廣州、深圳、成都、東莞、合肥、武漢等多地分別從施工進度要求、設(shè)定發(fā)證最低規(guī)模、新增限價及精裝要求以及現(xiàn)房銷售試點等方面進行預(yù)售證發(fā)放升級。
具體來看，2013年北京推出發(fā)證的施工進度要求，2020年新增限價發(fā)證要求，2021年8月中旬新增精裝發(fā)證要求，同月底在第二批集中供地中提出試點區(qū)域進行“現(xiàn)房銷售”；合肥2010年對預(yù)售證發(fā)放的要求是工程形象進度應(yīng)達到一層封頂以上，2018年發(fā)證要求升級為當?shù)厣辖ㄖ訑?shù)1-6層的，主體結(jié)構(gòu)需封頂；當建筑層數(shù)7層及以上的，應(yīng)達到地上層數(shù)的三分之一且不低于7層。
某地產(chǎn)行業(yè)研究機構(gòu)認為，房企通過預(yù)售獲得的資金理論上對應(yīng)未來需要履行的交房義務(wù)，因此根據(jù)房地產(chǎn)項目工程進度對預(yù)售資金實施監(jiān)管，一方面是對購房者權(quán)益的保障，另一方面也是對房企合理使用資金的規(guī)范。逐步加強的預(yù)售資金監(jiān)管力度，體現(xiàn)了對購房者權(quán)益和房企穩(wěn)健經(jīng)營的雙重保障。預(yù)售制監(jiān)管趨嚴，也將進一步放大房企運營能力差異，對健康經(jīng)營、信用較好、綜合實力較強的房企競爭優(yōu)勢有望進一步擴大。此外，成都、長沙、長春、惠州、荊州等城市實施的與企業(yè)信用等級掛鉤的差別化預(yù)售資金監(jiān)管政策，客觀上也加強了健康穩(wěn)健房企的競爭優(yōu)勢。
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